Финансирование долевого строительства
Банк России принимает участие в реализации национального проекта «Жилье и городская среда», федерального проекта «Ипотека» и выполнении поручения Президента Российской Федерации по поэтапному замещению средств граждан, привлекаемых для строительства жилья, банковским кредитованием. Благодаря переходу к проектному финансированию строительства жилья покупка недвижимости в строящихся объектах становится безопасней и проще для граждан — деньги дольщиков защищены на счетах эскроу.
Новые механизмы финансирования долевого жилищного строительства, минимизирующие риск для граждан, введены законодательством в 2018 году.
Важный этап реформы реализован 1 июля 2019 года: привлечение средств участников долевого строительства теперь допускается только с использованием счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после этой даты.
Исключение предусмотрено только для объектов строительства, соответствующих установленным Правительством Российской Федерации критериям (в частности, заключение не менее 10% договоров долевого участия в строящемся объекте, степень готовности объекта — не менее 30%). Заключение о соответствии проекта критериям выдавали соответствующие уполномоченные государственные органы. Такие проекты будут завершены по старой схеме финансирования, а проекты, не соответствующие критериям, — с привлечением средств дольщиков на счета эскроу либо за счет иных источников финансирования.
Распределение всего портфеля проектов долевого строительства можно увидеть в Единой информационной системе жилищного строительства, оператором которой является АО «ДОМ.РФ».
Динамика основных показателей проектного финансирования с использованием счетов эскроу (по данным обследования)
Сумма кредитных договоров, начиная с данных на 01.12.2020, приводится без учета договоров, прекративших действовать (в том числе исполненных).
Сумма на счетах эскроу на все даты приведена без учета раскрытых счетов эскроу.
Средства граждан — участников долевого строительства депонируются на счетах эскроу в банках до завершения строительства и становятся доступны застройщику только после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства осуществляется за счет предоставленного банком кредита или собственных средств застройщика.
Закон распространил действие страховой защиты Фонда страхования вкладов на средства, размещенные гражданами на счетах эскроу в сумме не более 10 млн рублей. Средства страхуются в период со дня их размещения на счете эскроу до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на первый объект долевого строительства, входящего в состав этого дома, или истечения срока депонирования.
Высокая защищенность средств граждан – фактор повышения спроса на жилье на первичном рынке, которое строится по такой модели. При этом застройщики обеспечиваются стабильным источником финансирования проекта строительства в виде банковского кредита и не зависят от поступления средств участников долевого строительства.
Для защиты средств граждан, создания механизмов контроля целевого расходования средств участников долевого строительства, привлекаемых непосредственно застройщиками, установлены требования к операциям, которые они могут проводить по счету, куда поступают средства граждан, и к банкам – по контролю за проведением ими банковских операций.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.06.2018 № 697 (с изменениями) установлены требования, которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, имеющие права на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве. Уполномоченные банки должны иметь не менее двух кредитных рейтингов по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-».
При этом банки с рейтингом ниже «A-» и до «BBB-» включительно могут предоставлять застройщикам целевые кредиты в совокупном объеме не более 20% своего капитала.
Актуальную информацию о присвоенных рейтингах можно посмотреть на сайтах национальных рейтинговых агентств.
Банк России внедрил регулирование, направленное на пересмотр подходов по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу. Проектный подход позволяет банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.
Банк России проводит регулярные встречи с уполномоченными банками и застройщиками с участием представителей Минстроя России, АО «ДОМ.РФ», общественных организаций по вопросам банковского сопровождения и кредитования застройщиков с использованием счетов эскроу, обеспечения оптимального взаимодействия кредитных организаций и застройщиков.
Информация о наличии и характеристиках кредитных продуктов, предлагаемых застройщикам, а также документах, которые следует представлять для получения кредита, может быть получена непосредственно в уполномоченных банках (контактная информация представлена на сайтах банков).
С марта 2022 года действие механизма проектного финансирования расширилось и на индивидуальные дома на территории малоэтажных жилых комплексов.
Кроме того, 1 марта 2025 года вступил в силу закон об использовании счетов эскроу при возведении индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда. Теперь граждане – заказчики оплату по такому договору могут размещать на счете эскроу в уполномоченном банке (до 10 млн рублей так же застрахованы и подлежат возмещению за счет средств Фонда обязательного страхования вкладов). Средства по договору подрядчик получает после того, как строительство завершено, и заказчик зарегистрировал право собственности на дом. При этом заказчик вправе расторгнуть договор подряда, но ему необходимо будет оплатить уже выполненные работы.
Предусмотрено, что подрядчик должен размещать в ЕИСЖС, в частности информацию о себе, реализуемых проектах, об условиях договора подряда, о типовых проектных решениях и домокомплектах, используемых при строительстве выбранного проекта.
Если граждане хотят воспользоваться льготной «Семейной ипотекой», то при заключении договора подряда для строительства своего дома использование счета эскроу обязательно.
Для финансирования строительства до раскрытия счета эскроу подрядчик может использовать собственные средства или взять целевой кредит (в том числе в банке – держателе счета эскроу). Стоимость кредитования напрямую связана с объемом размещенных средств на счете эскроу и снижается по мере наполнения такого счета.